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En la mayoría de las ocasiones, cuando el prestatario va a firmar su hipoteca, únicamente considera la totalidad del dinero que se les presta, las cuotas que tendrán que abonar mes a mes y la duración total de la hipoteca.

Sin embargo, bien por no ser experto en la materia, bien por la desinformación que caracteriza este tipo de contratación, no solemos ser conscientes de conceptos tales como el vencimiento anticipado, pacto de liquidez o de la famosa “cláusula suelo” y de cómo su aplicación puede incrementar considerablemente las cantidades abonadas a través de las cuotas de amortización.

Incluso aunque se lleguen a comprender, la rigidez de este tipo de contratos (de adhesión), impediría, en la práctica, una negociación exitosa de dichos conceptos con la entidad bancaria, incluidos en determinadas cláusulas de la escritura, antes de su firma.

Qué es una cláusula suelo y cómo detectarla en su escritura de préstamo.

 

La cláusula suelo es una cláusula incluida en los contratos de préstamo hipotecario a tipo variable, por la que se establece un límite a la variación del tipo de interés. En otras palabras, es el tipo de interés mínimo que el cliente pagará, aunque el tipo de referencia pactado, Euribor en la mayoría de los casos, esté por debajo.

Esto significa, en la práctica, que el prestatario no pueda beneficiarse de las bajadas del Euribor. Por ello, la existencia de las cláusulas suelo ha cobrado importancia debido, fundamentalmente, a la progresiva bajada que ha sufrido el Euribor en los últimos años.

Al no aparecer expresamente ‘Cláusula suelo’ en la escritura del préstamo, muchos usuarios desconocen que se les está aplicando. Se suelen incluir bajo la denominación de “límites” o “fluctuaciones de variabilidad del tipo de interés”, dentro del apartado del préstamo relativo a los INTERESES.

 

¿En qué casos son abusivas las cláusulas suelo?

 

La inclusión de una cláusula suelo en un préstamo hipotecario es, en principio, legal. Sin embargo, tal y como ha resuelto el Tribunal Supremo en la famosa sentencia de 9 de mayo de 2013, que ha sentado doctrina en esta materia, no se cuestiona su legalidad sino la falta de transparencia e información suministrada al cliente a la hora de formalizar el contrato.

Pues bien, dichas cláusulas serán abusivas, de conformidad con la normativa de protección de consumidores y usuarios (únicamente aplicable, hasta la fecha, a personas físicas), y por lo tanto, nulas, si el proceso de contratación no fue transparente. El Tribunal Supremo fijó además unas condiciones para establecer esa transparencia, por ejemplo, si se ofreció información suficientemente clara de que se trataba de un elemento definitorio del contrato y si se le mostraron simulaciones concretas de escenarios donde los tipos de interés suben o bajan mucho.

Lo cierto es que, en la mayoría de las ocasiones, se puede demostrar que la entidad en cuestión no facilitó la información adecuada y por ello que se declaren abusivas.

 

¿Cuál sería el efecto de la declaración de nulidad de una cláusula suelo por abusiva? ¿Desde cuándo debería devolverse lo cobrado indebidamente en base a la misma?

 

Si se declara la nulidad de una cláusula abusiva, debe considerarse como “no puesta” en el contrato, es decir, como si nunca hubiera existido. La consecuencia, en el caso de las cláusulas suelo, es que el Banco deberá devolver los intereses que el cliente hubiera pagado por aplicación de dicha cláusula.

La gran pregunta es si la entidad bancaria está obligada a devolver las cantidades indebidamente cobradas desde el inicio del contrato.

El Tribunal Supremo aclaró esta cuestión en su sentencia de 25 de marzo de 2015 por la que estableció que los consumidores pueden pedir la devolución de las cantidades cobradas de más, pero solo a partir del 9 de mayo de 2013 en adelante y no desde la firma del préstamo hipotecario. En este sentido, están resolviendo los tribunales.

No obstante, la Comisión Europea se ha pronunciado en un informe de 13 de julio de 2015, que la nulidad y sus consecuencias deben aplicarse desde que se incluyó (la cláusula) en el contrato, es decir, desde la fecha de formalización del mismo.  

Para que pueda producirse un cambio legislativo, habrá que estar a la espera de que se pronuncie el Tribunal de Justicia de la UE, que previsiblemente lo hará bien entrado el año 2016.

Para aquellos casos en los que ya se haya acudido a los tribunales, depende del estado del procedimiento. Si ya hay sentencia, por seguridad jurídica dice el informe de la Comisión que regirá el principio de «cosa juzgada», por lo que no se podrá volver a reclamar. Si la demanda está en trámite, dependerá de si se pidió la retroactividad a la fecha de la hipoteca o solo a 9 de mayo de 2013 y de lo que dicte el juez.

Mientras tanto, muchos tribunales han solicitado, por la vía de la cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que se resuelva esta cuestión. En concreto, el último de ellos ha sido la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de A Coruña el pasado mes de diciembre.

 

¿Cómo puedo eliminar la cláusula suelo de mi hipoteca?

 

Si sabe que su hipoteca contiene cláusula suelo, en primer lugar, lo más aconsejable es intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con la entidad bancaria para que la elimine. Además, conviene exigir que se devuelvan las cantidades cobradas de más.

Posteriormente, se puede acudir al Banco de España, cuyo veredicto no es vinculante para la entidad, pero tendrá un peso específico a la hora de acudir a la vía judicial.

No obstante, es preciso tener en cuenta que, muchas veces cuando se contacta con el banco, éste ofrece una reducción o eliminación temporal o definitiva de la cláusula, sin embargo, este ofrecimiento siempre esconde un acuerdo mediante el cual «el cliente renuncia a cualquier reclamación por razón de la cláusula suelo».  Es por ello que, se aconseja que antes de llegar a este tipo de acuerdos con la entidad financiera, se consulte con profesionales que asesoren acerca de las consecuencias del referido acuerdo.

Por Paula Martínez Molares,

Abogada asociada del Despacho de Vigo.

 

 

Si usted sospecha de que alguno de sus créditos hipotecarios pueda incluir una cláusula suelo, y está interesado en recibir información y asesoramiento al respecto, no dude en ponerse en contacto con nosotros.

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